Vantagens e riscos do empréstimo com o imóvel como garantia

O Crédito com Garantia do Imóvel ainda é uma maneira pouco utilizada de conseguir recursos junto às instituições financeiras no Brasil, mesmo apresentando uma das mais baixas taxas de juros do mercado. Entretanto, especialistas em finanças pessoais e executivos de instituições financeiras projetam que, em cerca de cinco anos, a modalidade deve se popularizar, com os bancos aumentando a oferta do produto, o que tornará, naturalmente, as taxas mais atrativas.

Um dos argumentos que sustentam a expectativa de expansão é o maior número de brasileiros que já adquiriram a casa própria e podem refinanciar o patrimônio. Outro ponto a favor é que, no ano passado, o Banco Central divulgou uma medida que permite aos bancos utilizarem 3% dos recursos captados via poupança – mais baratos – como fonte de dinheiro para essa modalidade de crédito, o que significa que as maiores instituições financeiras do Brasil devem passar a aumentar a oferta dessa opção de empréstimo aos clientes.

O Crédito com Garantia do Imóvel, ou “home equity”, permite que a pessoa física refinancie até 60% do valor avaliado do imóvel próprio (até o teto de R$ 650 mil) a uma taxa de juros que geralmente é inferior a 2% ao mês. O prazo máximo para o pagamento é de 15 anos. O cliente consegue taxas mais atrativas em bancos menores, de acordo com o economista da Fundação Getúlio Vargas Samy Dana. “Os bancos pequenos têm mais interesse nessa modalidade, enquanto os grandes ganham mais dinheiro com o cheque especial e deixam essa opção para apresentar aos clientes que brigam por taxas melhores”, afirmou.

O Bradesco, por exemplo, oferece taxa de juros de 2,24% ao mês e prazo máximo para financiamento de 10 anos. Já no Intermedium, instituição de menor porte que tem foco nessa modalidade de empréstimo, a taxa é de 1,3% ao mês mais IGP-M (índice que baliza o preço dos aluguéis), que em dezembro apresentou desaceleração de 0,62%. O prazo máximo de financiamento é de 10 anos. O banco Daycoval, de porte médio e que começou a oferecer a modalidade há pouco mais de um mês, pratica juros de 1,65% ao mês com prazo máximo de 15 anos para a quitação da dívida.

A taxa média de juros entre as três instituições citadas acima é de 1,73%, percentual inferior à média da taxa das cinco maiores instituições financeiras do país na modalidade que apresenta atualmente uma das melhores condições do mercado – o crédito pessoal consignado para funcionários públicos, que é de 1,76% ao mês (veja a tabela). “A diferença em relação ao consignado é que, no home equity, o valor do empréstimo é muito maior. Quem estiver muito endividado no cheque especial, por exemplo, pode recorrer a essa modalidade de crédito para baratear o custo da dívida”, apontou o assessor de investimentos Jansen Costa.

Cautela nunca é demais

A princípio, refinanciar a casa para anular a condição de inadimplência pode parecer a solução ideal para quem está extremamente endividado. Entretanto, a planejadora financeira do Viva Plenamente, Myrian Lund, aconselha prudência antes da tomada de qualquer decisão, e alerta que muitas vezes o montante levantado com o home equity é maior do que o valor necessário para a quitação do compromisso e, por isso, as pessoas acabam gastando essa sobra sem levar em conta que estão contraindo outra dívida ­­- de longo prazo.

“É necessário refletir muito e ter um objetivo claro para usar o imóvel como garantia de um empréstimo, além de ter certeza de que a nova prestação cabe no orçamento. Vale a pena encarar tal compromisso somente se isso for provocar uma transformação na vida da pessoa. Arriscar perder a casa para realizar uma viagem ou estudar não é boa opção. Existem alternativas para isso”, disse.

Myrian dá um exemplo pontual: um empresário que se encontra em situação difícil de endividamento e não pode sujar o nome, pode recorrer aohome equity como solução para realinhar os negócios. “Mas é importante ressaltar que o banco fica com a propriedade na mão e pode levá-la a leilão em caso de inadimplência. E isso é possível mesmo que a pessoa possua somente um imóvel”, destacou.

Quando o cliente assina o contrato desse tipo de empréstimo, ele transfere o imóvel para o banco como garantia de seu débito e só se torna novamente proprietário do bem quando quitar a dívida – é a chamada alienação fiduciária. Em caso de inadimplência, o banco não precisa acionar a Justiça para colocar o imóvel a leilão – basta entrar com uma notificação em cartório. Especialistas afirmam que o processo demora cerca de um ano e, caso o valor arrecadado no certame seja maior do que a dívida, o valor excedente é devolvido ao proprietário.

Essa regra, que permite a tomada do bem sem o aval da Justiça, começou a valer em 1997 e é um dos fatores que incentivam os bancos a investirem para popularizar a modalidade de empréstimo, pois isso dá às instituições uma garantia sólida. O Intermedium, por exemplo, pretende abrir mais 10 agências este ano – totalizando 60 – para elevar a operação. “Algumas regiões do país, como a Sul e a Sudeste, já estão mais evoluídas nesse quesito. Acredito que, em cerca de cinco anos, o home equity vai ser popular no país”, pontuou o diretor de crédito imobiliário da instituição, Marco Tulio Guimarães.