O cenário macroeconômico desfavorável ao mercado imobiliário, sob o peso dos juros e da inflação, ampliou a atratividade do segmento de habitação popular, alavancado pelo Minha Casa Minha Vida. Entre as dez empresas com maior volume de contratos, sete atuam de forma localizada e apenas três são companhias de capital aberto, conforme indicam dados do Ministério das Cidades referentes ao período entre janeiro de 2009 e abril de 2014. Um dos principais atrativos está no baixo risco, já que se trata de um programa habitacional do governo federal com altas doses de subsídios.
No topo do ranking do Minha Casa Minha Vida (MCMV) estão dois pesos-pesados do setor: MRV Engenharia, com R$ 6,5 bilhões em contratos firmados no período, e Direcional Engenharia (R$ 3,9 bilhões). Com lucro líquido de R$ 81 milhões nos três primeiros meses do ano, a MRV registrou no período recorde de vendas contratadas na história da companhia, sendo 81% elegíveis ao programa habitacional. “Dos lançamentos da MRV no primeiro trimestre, 71% foram de empreendimentos do Minha Casa Minha Vida”, afirma Lenon Borges, analista da Ativa Corretora.
A aposta da Direcional no segmento de menor renda vem sendo recompensada no mercado de ações. Ao lado da Brookfield, cujo processo de fechamento de capital fez subir o valor de seus papéis, a Direcional é uma exceção dentro do setor de construção civil na BM&FBovespa, castigado pela alta nas taxas de juros e inflação — dois fatores que impactam a decisão de consumo. “As construtoras pensaram que podiam lançar novos empreendimentos ‘ad aeternum’. Agora, aumentou a incerteza com relação ao cenário econômico”, resume Celson Placido, sócio da corretora XP Investimentos, acrescentando que a redução no ritmo de lançamentos imobiliários não surtiu o efeito desejado por conta da retração nas vendas.
Dos R$ 771,5 milhões em empreendimentos lançados pela Direcional no primeiro trimestre deste ano, 100% (10.196 unidades) foram de imóveis na Faixa 1 do MCMV, que compreende famílias com renda mensal até R$ 1,6 mil. “A Direcional está muito focada na Faixa 1, que muitas construtoras abandonaram por não conseguirem ganhar dinheiro. A companhia consegue construir um prédio desse padrão em 45 dias”, diz Placido. “E o retorno sobre investimento (ROI) deles está na casa de 15%, 16%”. Já o ROI da MRV é considerado baixo pelo mercado, sustenta o sócio da XP Investimentos, o que ajuda a explicar a perda superior a 10% acumulada pelas ações da construtora neste ano. “Num momento em que a Selic (taxa básica de juros) está em 11%, um retorno sobre investimento de 10,5%, como o da MRV, é considerado baixo”, explica.
Terceira no ranking do MCMV, a mineira Emccamp Residencial fechou R$ 2,2 bilhões em contratos ao longo dos cinco anos de existência do programa habitacional. A empresa atua em Minas Gerais e também nos estados do Rio de Janeiro e de São Paulo, tendo entregado mais de 14 mil unidades até hoje. “As grandes construtoras não tinham expertise para trabalhar com esse perfil de obra”, diz Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção, do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas. Mesmo com a valorização nos preços de terrenos, que comprimiu as margens em alguns mercados, não faltam companhias interessadas em investir no segmento. Por trás de nomes ainda pouco conhecidos nacionalmente, como Cury Construtora (4ª no ranking) e Bairro Novo (17ª), estão Cyrela Brazil Realty e Odebrecht, respectivamente.
Levantamento da FGV/Ibre junto a 646 empresas de construção espalhadas pelo país avaliou, em abril, a relevância do MCMV para o setor. Uma das conclusões foi de que — no ambiente macroeconômico atual — pequenas, médias e grandes construtoras depositam no programa expectativas favoráveis para o médio prazo. Entre as pequenas, 28,5% classificaram como alta ou média a importância do Minha Casa Minha Vida para a empresa nos próximos 12 meses. No patamar das companhias médias esse percentual foi de 17,5% e no das grandes, 18,3%.
Numa análise em retrospecto, 22% das pequenas empresas de construção civil consideraram o MCMV de alta ou média importância nos últimos 12 meses, contra 13,6% das médias e 13,8% das grandes. Ontem, a presidenta Dilma Rousseff aproveitou uma cerimônia de entrega de unidades do MCMV no Amapá para anunciar que lançará em 1º ou 2 de julho a terceira edição do programa habitacional.
“Esse é um programa que dificilmente vai ser descontinuado, mesmo se Dilma não for reeleita”, acredita Borges, da Ativa. “Eduardo Campos já se comprometeu a construir quatro milhões de moradias. Aécio Campos não se aprofundou no tema, mas já deu a entender que manterá o programa”. O analista destaca ainda o fato de o país ainda apresentar elevado déficit habitacional, principalmente na base da pirâmide de renda.
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