São Paulo – A principal e mais barata fonte para financiamento imobiliário — os recursos das cadernetas de poupança — estão chegando a um limite, depois de meses registrando aumento menor do que os desses empréstimos. Considerando os cinco maiores bancos, 66% dos recursos das cadernetas estavam aplicados em crédito para imóveis em junho — o Banco Central (BC) obriga os bancos a aplicarem 65%.
Mas esses 66% representam apenas uma média que esconde desequilíbrios: em alguns bancos, o montante aplicado é bem maior e em outros, bem menor. No Itaú e Banco do Brasil (BB), os percentuais estavam ligeiramente maiores do que 20% no final de junho; no Bradesco, em 44% e no Santander, 61%.
Já na Caixa Econômica Federal, o saldo dos empréstimos imobiliários atingiu R$ 304 bilhões — quantia 37,5% acima do total dos R$ 221 bilhões em poupança. A Caixa vem usando outras fontes de recursos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis (CRI), que têm, contudo, custos mais elevados do que a poupança. A partir do ano que vem, os bancos poderão emitir também Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) para complementar suas fontes.
“As LIG vão beneficiar principalmente a Caixa”, diz relatório da Moody's divulgado ontem. Por meio da sua assessoria de imprensa, a Caixa disse que considera a criação importante e “aguarda a regulamentação das LIG para considerar esta nova possibilidade em sua estratégia”.
Mas, segundo a Moody's, os bancos que ainda tem saldo excedente de poupança para investir em crédito imobiliário, como BB e Itaú, tendem a não usar o instrumento para esse fim.
“Há um potencial de emissão de R$ 300 bilhões em LIGs nos próximos dois anos”, diz o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e diretor do Bradesco, Octavio de Lazari Junior. “Vai depender de como sair a regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN), da aceitação do mercado e das condições da economia”, acrescentou. “Os recursos das LIG podem ir para outras finalidades mas, pelas condições estabelecidas, é um instrumento pronto para substituir a poupança”, diz.
As LIG foram anunciadas em agosto pelo ministro Guido Mantega e criadas por meio da Medida Provisória nº 656 na semana passada. A regulamentação só sai depois que a MP for assinada e virar lei, o que envolve um prazo de até 180 dias. Ou seja: emissões só no ano que vem. Mas, segundo Lazari Junior, a maioria dos aspectos que vinham sendo discutidos com o governo foram acatados e a regulamentação vai tratar de detalhes operacionais. “A isenção de imposto para investidores estrangeiros e possibilidade de emissão em dólares tornam o papel muito atraente”, diz.
“Uma das coisas que o CMN vai definir é o que é pode ser lastro dos papéis. Mas acredito que o principal objetivo seja aumentar o funding para o crédito imobiliário”, diz Carlos Ratto, diretor-executivo comercial e de produtos da unidade de títulos e valores mobiliários e de marketing e comunicação da Cetip. Ratto lembra que a instituição depositária das LIGs — que provavelmente será a própria Cetip – terá um papel importante no sistema, pois a LIG não será emitida fisicamente, será apenas registrada — e todos os ativos que compõe a carteira que serve de lastro para a emissão do papel também tem que ser registrados e acompanhados na instituição.
As LIG são a versão brasileira dos “covered bonds”, ou “títulos cobertos (garantidos)” que, como o nome diz, contam com uma cobertura adicional e portanto, são mais seguros. “O risco primário é da instituição financeira. O investidor corre esse risco – somente em caso de calote do banco é que o investidor terá direito a recorrer aos ativos que estarão segregados”, explica Ratto, da Cetip.
Outra vantagem das LIG, segundo os entrevistados, é o prazo mais longo. “As Letras Financeiras tem prazo de dois anos enquanto as LIG deverão ter prazo médio (‘duration’) maior para contar com as isenções”, lembra Ratto.
LIG é positiva para grandes bancos do país, diz Moody’s
A criação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) tem impacto positivo sobre a nota de crédito (rating) dos grandes bancos brasileiros. A avaliação foi feita pela agência de classificação de risco Moody's em relatório divulgado ontem. No último dia 2, a agência havia rebaixado a perspectiva para os bancos brasileiros, de estável para negativa.
“As LIGs representam uma alternativa de funding de longo prazo para a carteira de crédito imobiliário dessas instituições. Vão reforçar a liquidez dos bancos e ajudar a lastrear o aumento das operações de forma mais sustentável. Além disso, por ser uma nota subordinada (garantida pelas operações), deve atrair mais investidores estrangeiros ao mercado de capitais brasileiro”, diz o relatório, acrescentando que a isenção tributária é outro importante fator de atração.
A carteira de crédito imobiliário que dá lastro às LIGs permanecerá no balanço do banco, mas estará protegida contra uma eventual intervenção ou insolvência. Os ativos segregados não serão usados para pagar dívidas trabalhistas ou tributárias, o que protege melhor os investidores do que instrumentos lastreados em créditos imobiliários, mas emitidos por companhias securitizadoras, diz a Moody’s.
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